我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：广州石化是否影响老黄埔居住空气质量？十年内有搬迁可能性吗？
回答：不要指望广石化10年内搬走，你可以问问黄埔生活的人，有几个是因为广州石化的原因得了什么病的？更多的是心理影响。中石化财大气粗，排出来的工业废气必定是经过了相当严格的处理，达到标准才可以排放的。或者你反过来想，为什么广州一路向东发展，难道不怕广石化的污染吗？你看鱼珠CBD一带离广石化不远吧？我们不要赌广石化搬迁，如果搬，必定是重大利好，到时候人尽皆知，你想买的话价格都会上去了，所以我们只能提前布局，不要等官宣才急忙进场，金融城同理。
提问：雕叔，您好，广州已有一套，目前能腾出首付30w，能支付月供，纯投资买二套，是建议在广州借票入手，还是佛山核心区入手呢？
回答：建议借票在广州限购区买，其实月供能力你不止，你还有租金收入补上，另外的话我建议找亲戚借点钱凑够50万，在老黄埔，万博，科学城，鱼珠找找，选择也是有的。至于佛山，除非是没房票才建议去的。佛山的市场是追随广州的，等广州市区有明显涨幅再去佛山也不迟的
提问：雕叔，市场上按揭费一般是多少钱为宜？比如买万的房子
回答：按揭收费是以“贷款”的额度来计的，比如总价万，那么贷款万，计算费用是万乘以一个比例。如果是标准件，那么几千-可以搞定如果是非标准件，涉及到流水够不够、征信是否没有污点等。一般点数在0.2-0.5%之间不等如果是接力贷，怎相对较高，0.6-1.0%都有可能。
提问：阅盘无数的雕叔啊，估计留意楼市的人都知道或至少听过，碧桂园的质量实在不敢恭维。我有如下疑惑：1.这是具体表现在哪里呢？是楼体建筑质量、装修手工还是用料呢？2.另外我还听说过一个说法，碧桂园在哪一年之前建的楼，质量还好，这里具体指哪一年？3.碧桂园有没哪些小区的质量备受好评？华碧怎样呢？感谢分享！好人一生平安！
回答：呵呵，好人一生平安！！！！这个问题非常专业，涉及到建筑行业本身，以及地产企业碧桂园内部的一些消息和信息，我可以分享几点，纯属探讨1、碧桂园因为在每个地方的售价都是比较低的，几乎是最低的，除非跟别人合作开发的项目，因为售价低，所以得在成本上“死死的扣”才对啊，你是商业你也一样，而企业的管理成本、运营成本、税费都是一个固定值，或者至少在某些年度和年份是固定的，所以只能在项目的设计、施工、用材用料上精耕细作了2、我看了碧桂园在广州的，凤凰城、假日半岛、华南碧桂园、广州碧桂园、天河星作等一手、二手的项目，我觉得质量都一般般，主要在于装修上，装修其实就是建筑材料、施工工艺、以及施工管理的一揽子问题了3、具体哪一年之后，建筑质量有变得不好了，这个我回答不了4、希望有用
提问：请问雕叔，纯投资，金融城、鱼珠、科学城怎么选？
回答：最好具体到楼盘吧，以及总价多少，比如总价万左右，那么不好意思金融城、鱼珠的选择很小，比如总价-万以上，那么几乎金融城是唯一的选择，所以还是尽量把约束条件列出来：1、总价预算2、对房间数的要求3、对楼龄的要求4、是否需要学位5、持有周期结论：任何一笔投资都是有限制条件的，最终的选择无非是在几个约束条件之下的最优解，呵呵，希望能理解
提问：雕叔好，第一次提问，望垂青。请问我该接受这个付款方式吗？我17年买了一套南沙榄核的保利星海小镇联排毛坯别墅，当时没想清楚，买了发现并不适合。所幸总价便宜万，后来开盘卖万左右。遇上限售，21年9月才能过户。出了产证后就放盘挂万，最近有买家愿意买，总价尚可但买家坚持只付两成首付90万后交房给他，尾款到21年9月过户时一次性。我原希望是四成首付。另，为啥我现在挂盘卖，因老公名额定了一套房，首付分期，年底首付缺口90万。雕叔，在现在行情下，你觉得卖这套房划算吗？接受还是再等等？我担心目前大放水，大概率房价会涨，而且今年只拿到两成，明年收到尾款时通胀厉害。再次感谢雕叔！
回答：榄核镇，保利星海小镇的联排别墅，隔壁就是凯德新玥，都是忽悠外地人去买的1、能出手的情况下，尽量卖出去，至于-，也很正常，这个总价范围价格差的不多，可以卖2、至于付款方式，付2成首付90万，这个可以跟买家商量，虽然要到21年9月过户，但可以尝试中间让买家分几次给，中间拖太久肯定不合适3、今年-明年放大水是大概率事情，但榄核这个地方的联排别墅也不至于说价格会怎么怎么涨到天上去，一方面是物业形态的原因，另一方面是榄核镇离核心城区距离太远
提问：雕叔，3房，天健上城、富力天禧、牛奶厂（可以今年11月过2年再办证，先交定金万）选哪个好？
回答：看你买房的目的了：这三个盘和区域都是比较新，但也各有千秋和优劣势1、牛奶厂的交通是硬伤，但产品、园林、物业又是强项2、富力天禧的地段是优势，但学位和周边环境有麻麻得，社区偏小3、天健上城单价其实很贵，而且周边配套要等，等未来情况，而且没地铁
提问：雕叔，腾了名额出来，sfsd，万左右都可以考虑，请问应该买奶厂还是鼎峰？奶厂就是税费还多了几十万，首付款刚好买鼎峰，奶厂多出的税费还需要其他办法借到。奶厂的交通实在让人犹豫，鼎峰又在黄埔，请问我应该怎么选？
回答：看你自己的需求，如果从成长型来看，两个地方差不多，一个是天河，一个是萝岗，一个处于萝岗区府的核心地位，一个处于天河略微边缘的区域再综合了其他的因素，学位、交通、配套等维度，甚至价格，两者差不多如果让雕叔选，依据你的情况来看，我会选鼎峰
提问：雕叔您好您最近比较推荐万博现在万博版块的价格也起来了欧泊现在比较贵铂世湾的新房您建议入手吗？投资角度
回答：如果你喜欢新房，波斯湾是可以买的，后续还会涨的如果是投资的话，我说2条先1.新房不买，不灵活，你搜一下星球记录你就知道新房的不好在哪里。2.板块内最火的盘不选，因为贵，难砍价，投资没必要硬碰硬。
提问：雕叔，本人名下有一套广雅的三雅组团的三房，想问下雕叔三雅组团3-5年后的均价能否达到4.5万或者更高的5万？以及雕叔怎么看这个组团未来的发展潜力。
回答：1、广雅三雅的三房，主要是雅逸庭、雅悦庭、雅翠庭，三房面积主要是平、平、平、平、-平、-平2、您说的3-5年能否达到4.5万或者更高的5万，先不说这个预测怎么样，我们来看看万博的整体情况，目前万博最高的单价是万科欧泊的C1-C3栋，万科欧泊整体均价在4万左右，雅居乐整体3.5-3.7（刨除别墅），以此类推3、你会发现，一个板块的崛起之后，板块内所有楼盘都会按照既定的方式去涨价和跃迁，所以探讨3-5年三雅达到4.5-5.0，不如探讨万博整体能去到什么程度4、万博板块目前整体均价在3-4万之间，打匀平均来看，如果升30-50%，整体达到4.6-4.9之间，我觉得有希望，而且是大有希望，至少三雅（除了雅翠厅的某些挨着兴南大道除外的楼栋）有希望，那么万博板块内的各大小区和组团都可以以此倒推
提问：雕叔凯旋新世界9左右的一期11左右的三期是不是有投资价值？
回答：豪宅的投资，我觉得广州的行情会步深圳的后尘：那就是豪宅是“领涨”。只是觉得广州的豪宅“领涨”的趋势和行情没有深圳那么明显，这是第一，第二就是要想复制和呈现深圳“豪宅领涨”可能还需要几年如果单纯从这个盘本身来看，9万的一期，11万的三期，可以买
提问：想找朋友代持，如何能有效控制代持人降低风险呢？我知道一般都是签代持协议，签20年租赁合同，签全权委托，二压给我。关于二压登记，首先要有借款合同，但这份合同是虚拟的，实际是没有发生借款行为的，借款的金额应该写多少呢？写多了代持人未必同意，写少了，怕他日后有债务冲掉我这个抵押。
回答：那就写一个市场价好了，其实这个不是很紧要：代持协议、长租合约、全权委托这些其实已经保险了，再加上1-2笔信用贷，万无一失[微笑]
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